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福州市新區管委會（長樂區人民政府），各縣（市）區人民政府，高新區管委會，市直各委、辦、局（公司），市屬各高等院校：

《福州市國有土地上零星危險住房自主更新改造實施辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

 福州市人民政府

2025年9月30日

福州市國有土地上零星危險住房

自主更新改造實施辦法

第一章  總則

第一條  為深入貫徹習近平總書記關于“人民城市人民建、人民城市為人民”的重要理念，推進我市國有土地上零星危險住房自主更新改造工作，改善群眾居住條件，消除房屋安全隱患，保障人民生命財產安全，根據《中華人民共和國民法典》《城市危險房屋管理規定》《福建省房屋使用安全管理條例》《福州市城鄉規劃條例》《福州市房屋結構安全管理辦法》《福建省住房和城鄉建設廳關于推進城市零星危險住房改造工作的指導意見》（閩建房〔2015〕14號）等規定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條  國有土地上零星危險住房的自主更新改造，堅持“政府引導、政策支持、業主自愿、市場運作”的原則，由政府發揮指導協調作用，出臺優惠政策提供支持，尊重零星危險住房業主自主意愿，業主自籌資金實施改造。

第三條  本辦法適用于福州市四城區范圍內國有土地上不具備成片開發建設條件、尚未列入近期城市建設規劃、城中村改造范圍或土地收儲計劃的零星危險住房自主更新改造工作。

危險住房是指按照《既有建筑鑒定與加固通用規范》（GB55021-2021）或《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292-2015）或《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）等相關技術標準，經符合條件的房屋安全鑒定機構鑒定，符合以下任一條件的住房：1.危險性鑒定等級為C級或D級；2.安全性鑒定等級為Csu級或Dsu級；3.可靠性鑒定等級為Ⅲ級或Ⅳ級。

第四條  各區人民政府要建立國有土地上零星危險住房自主更新改造工作部門聯席會議制度（以下簡稱“聯席會議”）。聯席會議由區政府分管領導擔任召集人，區住建（房管）、資規等部門及危房所在地鄉鎮（街道）組成，聯席會議辦公室設在區住建（房管）部門，承擔聯席會議日常工作。

第五條  國有土地上零星危險住房采取以下方式進行自主更新改造：

（1）拆除重建。通過整體拆除重建并優化相關使用功能和配套設施方式予以改造。

（2）加固修繕。不存在違法建設的前提下，通過對建筑物結構進行加固和修復，以提升其安全性、穩定性和使用壽命。

第二章  政策支持

第六條  多產權零星危險住房拆除重建應不突破原有用地紅線范圍，不增加住房套數（住戶數），層高應在3.00米及以上，不宜在3.30米以上，層高超出3.30米的按規定增加計算計容建筑面積。在綜合考慮相鄰關系人利益后，可適當增加建筑面積，除建筑底層架空層、地下室、電梯井、住宅區內獨立設置的公用配電房以及設置在住宅建筑首層及以上的公用配電房（指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設施,包括環網室、配電室等）外，原則上不超過原產權建筑面積的20%。

第七條  在符合規劃要求下，多產權的零星危險住房拆除重建時可建設底層架空層作為居民公共活動開放空間，可設置地下室，作為地下停車及設備用房使用。建筑底層架空層、地下室、電梯井、住宅區內獨立設置的公用配電房以及設置在住宅建筑首層及以上的公用配電房（指需移交供電部門的10kv及以下電壓等級的供配電設施,包括環網室、配電室等）不列入容積率計算范圍。

第八條  單一產權零星危險住房進行拆除重建的，應當在原有用地紅線范圍內進行，改建面積及層數（除地下室）不得超過房屋及土地權屬證明文件載明的范圍，層高應在3.00米及以上，不宜在3.30米以上，層高超出3.30米的按規定增加計算計容建筑面積。

第九條  單一產權零星危險住房拆除重建時，在不影響周邊環境前提下，可增設地下室。增設的地下室層高不超過3.3米，使用功能限為停車、設備用房、儲藏等附屬功能，范圍不超過原批建筑一層輪廓線，層數不超過一層，所增加的建筑面積不計入計容建筑面積。

第十條  受客觀條件限制，拆除重建的危險住房滿足現行相關建筑設計技術標準確有困難的，在保障公共利益、妥善協調相鄰關系和滿足消防安全需求的前提下，擬建建筑建筑密度（除住宅區內獨立設置的公用配電房）、建筑間距、建筑退距、綠地率、車位配置等指標可按照現狀水平適當放寬，具體結合總平面布局確定；日照須滿足大寒日對內1小時、對外3小時的基本要求，確無法滿足基本要求的，可按不惡化進行控制。

第十一條  拆除重建的零星危險住房延續原房屋的入學相關政策。

第十二條  零星危險住房業主可按規定提取住房公積金、住宅專項維修資金用于危險住房拆除重建或加固修繕。

第三章  組織

第十三條  單一產權零星危險住房自主更新改造工作的申請主體為危險住房業主，多產權零星危險住房自主更新改造工作的申請主體為危險住房全體業主、業主委員會或者業主推舉的2至3名業主代表。申請主體可授權原房改房售房單位、房地產開發企業、項目代建單位等作為實施主體，代為辦理相關審批手續和組織實施零星危險住房自主更新改造工作。

第十四條  多產權零星危險住房自主更新改造申請主體應組織擬改造房屋及其毗連房屋的所有權人進行表決。

第十五條  多產權零星危險住房自主更新改造需經專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數占比四分之三以上的業主同意后，方可申請開展零星危險住房自主更新改造工作。

第十六條  申請主體或其授權的實施主體應委托有相應資質的設計、工程咨詢等單位進行初步設計，編制零星危險住房自主更新改造方案，方案應包括搬遷拆除、規劃設計、資金概算、資金籌集、資金使用、資金監管、房產分配等內容。

第十七條  各鄉（鎮）人民政府、街道辦事處要協助業主成立業主委員會，召開業主大會表決，收集業主意見，做好表決結果公示。同時，及時做好零星危險住房自主更新改造的政策引導和矛盾糾紛調解工作，監督業主表決真實性，積極促成項目實施。

第四章  認定

第十八條  開展自主更新改造的零星危險住房申請主體應向各區住建（房管）部門提出認定申請，由各區住建（房管）部門提請所在區聯席會議研究認定。

第十九條  各區聯席會議負責核查零星危險住房使用情況、用地范圍、產權情況、用地性質、改造形式、改造條件、改造方案等情況，提出認定意見。

第二十條  各區聯席會議的認定意見，報區人民政府最終審定后，以各區聯席會議名義作出零星危險住房自主更新改造認定書。

第五章  實施

第二十一條  零星危險住房自主更新改造項目無需辦理供地手續，但應向市資規、各區住建（建設）部門依法依規辦理規劃、施工、消防審驗等手續，并納入工程質量安全監管。工程完工后，應當按規定辦理規劃條件核實、竣工驗收等手續，驗收合格后方可交付使用。

第二十二條  零星危險住房完成拆除重建后，房屋業主按不動產登記相關規定申請辦理產權登記。產權辦理時，產權登記面積按照拆除重建后的房屋面積記載；土地使用期限延續原房屋剩余年限；原房屋未辦理劃撥轉出讓手續的，繼續按劃撥用地登記；產權證需備注原產權地址、原產權面積、改造方式等信息。零星危險住房完成加固修繕后無需重新辦理產權登記。

第二十三條  零星危險住房自主更新改造項目，在房屋上市交易時，以受理補繳地價申請時點為準，按規定標準補繳土地出讓金。原房屋未辦理劃撥轉出讓手續的，按重建后房屋建筑面積補繳土地出讓金；原房屋已辦理劃撥轉出讓手續的，按新增的建筑面積補繳土地出讓金。

第二十四條  零星危險住房拆除重建項目增設的地下室，無需補繳土地出讓金，不計入產權登記面積。

第二十五條  零星危險住房自主更新拆除重建后按專項維修資金管理有關規定結轉與繳交住宅專項維修資金。

第六章  監管

第二十六條  各區人民政府要全力推進零星危險住房自主更新改造工作，在零星危險住房未解危前，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處加強房屋安全管理。對鑒定為D級（Dsu級或Ⅳ級）的零星危險住房，必須落實“清人、封房、拉警戒線”等措施，確保房屋使用安全。

第二十七條  各區人民政府要組織房管、建設、資規、城市管理、公安等部門以及鄉（鎮）人民政府、街道辦事處建立聯合監管與執法銜接機制，落實零星危險住房自主更新改造的全過程監管職責，加強日常巡查工作，制止和查處零星危險住房自主更新改造過程中違法建設行為，確保公共安全。

第七章  附則

第二十八條  本辦法不涉及文物建筑、歷史建筑、傳統風貌建筑等法律、法規規定的保護對象。位于歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史文化街區、歷史風貌區、傳統村落、軍事保護區以及宗教活動場所內的零星危險住房改造工作還應按相關法律、法規、規章和保護規劃執行。

第二十九條  各區人民政府可根據本實施辦法，結合當地實際情況，制定具體操作細則。

第三十條  其他縣（市）和馬尾區、長樂區國有土地上的零星危險住房自主更新改造工作可參照本辦法執行。

第三十一條  本辦法自印發之日起施行，有效期5年，《福州市城市危險住房改造管理辦法》（榕政綜〔2007〕103號）同時廢止。

（此件主動公開）